ΛΥΜΕΝΟ ΘΕΜΑ ΑΣΤΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ ΚΑΤΑΤΑΚΤΗΡΙΩΝ ΕΞΕΤΑΣΕΩΝ ΝΟΜΙΚΗΣ ΑΘΗΝΩΝ 2014-2015

Ο Α, μόνιμος κάτοικος Σουηδίας, είναι κύριος ενός οικοπέδου που βρίσκεται σε περιοχή της Αχαΐας. Ο Α αποφάσισε να πωλήσει το ακίνητο αυτό για να επενδύσει αλλού τα χρήματά του. Παρακάλεσε λοιπόν τον φίλο του Β, μόνιμο κάτοικο Πατρών, να βρει αγοραστή και να πωλήσει για λογαριασμό του το οικόπεδο αυτό έναντι τιμήματος 300.000 ευρώ περίπου, που είναι η πραγματική αξία του.

Ύστερα από διαπραγματεύσεις με τον Π, πρόεδρο του Διοικητικού Συμβουλίου και νόμιμο εκπρόσωπο του Σωματείου Σ, σύμφωνα με το καταστατικό, συμφωνήθηκε το Σωματείο να αγοράσει το οικόπεδο έναντι τιμήματος 300.000 ευρώ, για να αναγείρει σε αυτό κτίριο γραφείων. Ο Π και ο Β υπέγραψαν την 12 Ιανουαρίου 2015 ένα ιδιωτικό έγγραφο (συμφωνητικό), στο οποίο συμφώνησαν ότι εντός δύο μηνών θα προσέλθουν για να καταρτίσουν τη σύμβαση αγοραπωλησίας.

Ερωτάται:

1.   Υπό ποιες προϋποθέσεις και με ποια ιδιότητα μπορούν ο Β και ο Π να επιχειρήσουν τις απαραίτητες νομικές πράξεις για την επιδιωκόμενη αγοραπωλησία για λογαριασμό του Α και του Σωματείου Σ αντίστοιχα;

Σύμφωνα με την οργανική θεωρία το ΝΠ αποτελεί μια ζωντανή προσωπικότητα, ένα σύνθετο οργανισμό με δική του ξεχωριστή βούληση την οποία εκφράζουν τα όργανά του. Οι πράξεις των οργάνων του, εφόσον επιχειρούνται υπό την ιδιότητά τους αυτή, αποτελούν πράξεις του ΝΠ. Επομένως το ΝΠ έχει όχι μόνο δικαιοπρακτική ικανότητα αλλά και ικανότητα για αδικοπραξία με την έννοια ότι καταλογίζονται σε αυτό οι παράνομες πράξεις που επιχειρούν τα όργανά του υπό την ιδιότητά τους αυτή.

Για να δεσμεύεται το ΝΠ από δικαιοπραξίες της διοίκησης πρέπει να συντρέχουν οι προϋποθέσεις της ΑΚ 70: (α) τη δικαιοπραξία πρέπει να ενεργεί το όργανο που διοικεί το ΝΠ, δηλαδή η διοίκηση ή η προσωρινή διοίκηση ή ο εκκαθαριστής ή ο υποκατάστατος της διοίκησης ή τέλος, το ιδιαίτερο πρόσωπο της ΑΚ 68 παρ. 1 εδ β (β) το όργανο αυτό θα πρέπει να ενεργεί με αυτή του την ιδιότητα δηλαδή στο όνομα και για λογαριασμό του ΝΠ και (γ) το όργανο πρέπει να ενήργησε εντός των ορίων της εξουσίας του, όπως αυτά προσδιορίζονται από τη συστατικό πράξη ή το καταστατικό (ΑΚ 68 παρ. 1 εδ α) και από τον σκοπό του ΝΠ.

Επομένως, ο Π ως πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου ενήργησε ως διοικητικό όργανο του Σωματείου Σ μέσα στα όρια της εξουσίας που του δόθηκε «σύμφωνα με το καταστατικό».

Πληρεξουσιότητα είναι η εξουσία αντιπροσωπεύσεως που παρέχεται με δικαιοπραξία (ΑΚ 216). Η διαφορά της άμεσης αντιπροσώπευσης του ΑΚ 211 με την πληρεξουσιότητα είναι ότι αντιπροσώπευση είναι η έννομη σχέση που συνδέει τα δύο πρόσωπα, τον αντιπροσωπευόμενο Α με τον αντιπρόσωπο Β ενώ πληρεξουσιότητα είναι η δικαιοπραξία με την οποία δίδεται η εξουσία στον αντιπρόσωπο να κάνει μια δικαιοπραξία και στην προκειμένη περίπτωση, «να πωλήσει για λογαριασμό του το οικόπεδο».

Σύμφωνα με την ΑΚ 217 παρ.2 εφόσον δεν συνάγεται κάτι άλλο, η δήλωση βουλήσεως του πληρεξουσιοδότη υποβάλλεται στον τύπο που απαιτείται από τον νόμο για τη δικαιοπραξία την οποία αφορά η πληρεξουσιότητα. Ειδικότερα, όσον αφορά την πληρεξουσιότητα για τη σύσταση ή μεταβίβαση κάποιου εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, δεν χρειάζεται να εξειδικεύεται σε αυτή το ακίνητο το οποίο αφορά η κύρια σύμβαση. Για την έγκυρη όμως κατάρτιση της σύμβασης μεταβίβασης είναι απαραίτητη η μνεία και προσάρτηση του πληρεξουσίου εγγράφου στο σχετικό συμβόλαιο, διαφορετικά υπάρχει έλλειψη αναγκαίου στοιχείου για τη νομιμοποίηση των συμβαλλομένων κατά τη σύνταξη του συμβολαίου.

Στην προκειμένη περίπτωση, ο Α «παρακάλεσε λοιπόν τον φίλο του Β» που σημαίνει ότι το πληρεξούσιο δεν είναι συμβολαιογραφικό, το ενδιαφερόμενο Σωματείο Σ δεν μπορεί να αγοράσει εγκύρως το ακίνητο του Α (ΑΚ 217 παρ. 2 σε συνδ. με 159 παρ. 1, 369, 513, 1033).

2.   Είναι έγκυρο το συμφωνητικό του Ιανουαρίου του 2015 εν προκειμένω;

Στις συναλλαγές ενδέχεται οι ενδιαφερόμενοι να μην μπορούν να συνάψουν σε μια ορισμένη χρονική στιγμή την κύρια σύμβαση (για διάφορους λόγους) πλην όμως επιθυμούν δέσμευση για τη μελλοντική της κατάρτιση, στην προκειμένη περίπτωση «εντός δύο μηνών». Σε αυτές τις περιπτώσεις τα μέρη συνάπτουν μία προσύμβαση η οποία ονομάζεται προσύμφωνο. Προσύμφωνο λοιπόν είναι η σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να καταρτίσουν στο μέλλον την οριστική σύμβαση (ΑΚ 166). Στο προσύμφωνο θα πρέπει να προσδιορίζεται με σαφήνεια η οριστική σύμβαση που πρόκειται να συναφθεί. Πρέπει λοιπόν να περιλαμβάνονται τα ουσιώδη στοιχεία της οριστικής σύμβασης.

Το προσύμφωνο υποβάλλεται στον τύπο (ΑΚ 158, 159) ο οποίος απαιτείται για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, στην προκειμένη περίπτωση της πώλησης του οικοπέδου θα έχουμε κατά σειρά τα άρθρα 166, 513, 369 ΑΚ. Το προσύμφωνο δεν μεταγράφεται διότι δεν επέρχεται εμπράγματη μεταβολή αλλά αναλαμβάνεται η υποχρέωση της οριστικής υποσχετικής δικαιοπραξίας συνέπεια της οποίας είναι η κατάρτιση της εκποιητικής δικαιοπραξίας (ΑΚ 1033).

Στην προκειμένη περίπτωση οι Π και Β «υπέγραψαν την 12 Ιανουαρίου 2015 ένα ιδιωτικό έγγραφο (συμφωνητικό)» χωρίς να το υποβάλλουν στον τύπο που ορίζει ο νόμος για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί, ειδικά επί προσυμφώνου πωλήσεως ακινήτου απαιτείται ως νόμιμος συστατικός τύπος  συμβολαιογραφικό έγγραφο: ΑΚ 369. Συνεπώς το προσύμφωνο είναι άκυρο αλλά αν η οριστική σύμβαση «εντός δύο μηνών» καταρτιστεί τότε η σύμβαση είναι ισχυρή εφόσον δεν συντρέχει και για αυτή λόγος ακυρότητας.

3.   Πόσες και ποιες δικαιοπραξίες πρέπει να συναφθούν για να αποκτήσει το Σωματείο Σ την κυριότητα επί του οικοπέδου; Αν απαιτούνται για την απόκτηση περισσότερες δικαιοπραξίες, ποιες είναι οι μεταξύ τους διαφορές και τι είδους δικαιοπραξίες είναι αυτές;

Οι δικαιοπραξίες που πρέπει να συναφθούν για να αποκτήσει το Σωματείο Σ την κυριότητα του οικοπέδου είναι δύο και συγκεκριμένα την ενοχική - υποσχετική σύμβαση της πώλησης (ΑΚ 513) και την εμπράγματη - εκποιητική σύμβαση της μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου (ΑΚ 1033).

Ενοχικές είναι οι δικαιοπραξίες με τις οποίες συνίσταται, αλλοιώνεται, μεταβιβάζεται ή καταργείται ενοχικό δικαίωμα όπως η πώληση (ΑΚ 513), η μίσθωση (ΑΚ 574) κλπ. Οι περισσότερες είναι συμβάσεις. Εμπράγματες είναι οι δικαιοπραξίες με τις οποίες συνίσταται, αλλοιώνεται, μεταβιβάζεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα, όπως η μεταβίβαση κυριότητας κινητού (ΑΚ 1034) ή ακινήτου (ΑΚ 1033) κλπ.

Η ενοχική σύμβαση της πώλησης (ΑΚ 513) είναι η μεταξύ 2 προσώπων σύμβαση σύμφωνα με την οποία ο ένας εκ των συμβαλλομένων (πωλητής) αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει την κυριότητα και να μεταβιβάσει ορισμένο πράγμα ή δικαίωμα στον άλλο συμβαλλόμενο (αγοραστή) έναντι συμφωνημένου τιμήματος.

Είναι υποσχετική επειδή δεν επέρχεται μεταβολή στο υφιστάμενο δικαίωμα αλλά μόνο ανάληψη υποχρέωσης του οφειλέτη έναντι του δανειστή. Είναι αμφοτεροβαρής γιατί η σύμβαση της πώλησης δημιουργεί ενοχικές υποχρεώσεις σε όλους τους συμβαλλομένους. Είναι ενοχική γιατί με αυτή συνίσταται, αλλοιώνεται, μεταβιβάζεται ή καταργείται ενοχικό δικαίωμα. Είναι  επαχθής γιατί η επίδοση (το δικαίωμα στον άλλον) γίνεται με αντάλλαγμα χρηματικό ή άλλο. Είναι αιτιώδης γιατί το κύρος της εξαρτάται από την ύπαρξη και το κύρος της αιτίας, όπου εδώ αιτία της υποχρέωσης είναι η απόκτηση ανταλλάγματος.

Η εμπράγματη σύμβαση της μεταβίβασης ακινήτου (ΑΚ 1033) είναι η σύμβαση μεταξύ δύο προσώπων με την οποία ο ένας εκ των συμβαλλομένων μεταβιβάζει την κυριότητα ορισμένου πράγματος ή δικαιώματος στον άλλο συμβαλλόμενο.

Είναι εκποιητική επειδή επέρχεται μεταβολή στο υφιστάμενο δικαίωμα και επηρεάζεται αμέσως η υπόστασή του. Είναι επιδοτική επειδή πραγματοποιείται περιουσιακή μετακίνηση και ο δικαιοπρακτών προσπορίζει σε άλλον περιουσιακό όφελος. Είναι αιτιώδης επειδή το κύρος εξαρτάται από την ύπαρξη και το κύρος της ενοχικής δικαιοπραξίας. Είναι τυπική επειδή για την έγκυρη κατάρτισή της απαιτείται συμβολαιογραφικός τύπος.

Η βασικότερη διαφορά μεταξύ υποσχετικής και εκποιητικής δικαιοπραξίας είναι ότι για να παραγάγει το έννομο αποτέλεσμά της η εκποιητική δικαιοπραξία πρέπει ο δικαιούχος να έχει εξουσία διαθέσεως του δικαιώματός του. Αντίθετα, η ισχύς της υποσχετικής δικαιοπραξίας δεν προϋποθέτει ούτε την ύπαρξη του δικαιώματος, στο οποίο αφορά η υπόσχεση, ούτε εξουσία διαθέσεως εκείνου που υπόσχεται.  Η συνέπεια της διαφοράς είναι ότι η εκποίηση ενός δικαιώματος είναι δυνατή μία φορά και μόνο εφόσον γίνεται από τον δικαιούχο που έχει την εξουσία διαθέσεως, αντιθέτως, η υπόσχεση εκποίησης δικαιώματος είναι ισχυρή ανεξάρτητα αν αυτός που υπόσχεται είναι δικαιούχος του δικαιώματος ή όχι. Αν τελικά δεν μπορέσει να εκπληρώσει την υπόσχεσή του, υποχρεώνεται σε καταβολή αποζημίωσης (ΑΚ 362). Συνεπώς ένα πρόσωπο μπορεί να πωλήσει (ΑΚ 513) ένα πράγμα πολλές φορές αλλά να το μεταβιβάζει (ΑΚ 1034) μόνο μία εκτός και αν συντρέξουν οι προϋποθέσεις της καλόπιστης κτήσης κινητού από μη κύριο (ΑΚ 1036 επ.). Ο ΑΚ προβλέπει 3 είδη απαγόρευσης διαθέσεως (δεν έχει ο δικαιούχος εξουσία διαθέσεως): (α) απαγόρευση από νόμο (ΑΚ 175), απαγόρευση από δικαστική απόφαση (ΑΚ 176), απαγόρευση από δικαιοπραξία (ΑΚ 177). Σε ορισμένες περιπτώσεις η εξουσία διαθέσεως ανήκει αντί του δικαιούχου σε άλλο πρόσωπο πχ οι γονείς έχουν εξουσία στα περιουσιακά στοιχεία του παιδιού τους (ΑΚ 1510) κλπ. Αν ο δικαιούχος στερείται εξουσία διαθέσεως και επιχειρήσει διάθεση ενός δικαιώματός του πχ μεταβίβαση κυριότητας κινητού (ΑΚ 1034) η διάθεση αυτή θα είναι ΑΚΥΡΗ (ΑΚ 180). Η εξουσία διαθέσεως μπορεί να δοθεί με συναίνεση σε άλλο πρόσωπο πχ αντιπρόσωπο (ΑΚ 211, 216). Η διάθεση από μη δικαιούχο είναι άκυρη. Κατ’ εξαίρεση μπορεί να οδηγήσει σε κτήση δικαιώματος από τον καλόπιστο τρίτο (ΑΚ 139, 1036, 1963).

4.   Αν υποτεθεί ότι το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή εκτός σχεδίου πόλεως και ο Π αποφασίζει την αγορά του για λογαριασμό του Σωματείου Σ, επειδή πιστεύει ότι το οικόπεδο σύντομα θα ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως:

α) Έχει δικαίωμα το Σωματείο Σ ή ο Π ατομικά να ζητήσει την ακύρωση της πώλησης για το λόγο ότι το οικόπεδο δεν εντάχθηκε τελικά στο σχέδιο πόλεως;

Πλάνη στη βούληση ή ως προς τα παραγωγικά αίτια της βουλήσεως υπάρχει όταν η δήλωση βουλήσεως ανταποκρίνεται στη βούληση του δικαιοπρακτούντος αλλά η τελευταία έχει σχηματιστεί ελαττωματικά λόγω της εσφαλμένης γνώσης ή άγνοιας της πραγματικότητας, στην οποία στηρίχθηκε ο δικαιοπρακτών για να σχηματίσει τη βούλησή του. Εάν δεν υπήρχε αυτή η εσφαλμένη γνώση ή άγνοια της πραγματικότητας ο δικαιοπρακτών δεν θα διαμόρφωνε καμία βούληση ή θα τη διαμόρφωνε με διαφορετικό περιεχόμενο.

Σύμφωνα με την ΑΚ 143 εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, πλάνη που αναφέρεται αποκλειστικώς στα παραγωγικά αίτια της βουλήσεως δεν είναι ουσιώδης. Ορίζοντας η ΑΚ 143  ότι η πλάνη αυτή δεν είναι ουσιώδης δεν επιτρέπει την ακύρωση της σχετικής δικαιοπραξίας αφού κατά την ΑΚ 140 η πλάνη για να έχει τέτοια ενέργεια πρέπει να είναι ουσιώδης. Είναι προφανές ότι με τη διάταξη αυτή ο νομοθέτης ήθελε να αποτρέψει την ανασφάλεια που θα δημιουργείτο στις συναλλαγές, σε περίπτωση που επιτρεπόταν η ακύρωση της δικαιοπραξίας λόγω πλάνης στον σχηματισμό της βουλήσεως του δικαιοπρακτούντος.  Ως παραγωγικά αίτια της βουλήσεως εννοούνται όλα τα εσωτερικά και εξωτερικά περιστατικά (γεγονότα, μελλοντικά, του παρόντος ή του παρελθόντος, ανθρώπινες πράξεις, προσδοκίες κλπ) στα οποία στηρίχθηκε ο δικαιοπρακτών για να σχηματίσει τη βούλησή του.

Συνεπώς, έχουμε πλάνη ως προς τα παραγωγικά αίτια της βούλησης, η πλάνη του Π που «πιστεύει ότι το οικόπεδο σύντομα θα ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως» είναι επουσιώδης και επομένως δεν επηρεάζεται  το κύρος της δικαιοπραξίας (ΑΚ 143).

β) Αν ο Β έχει διαβεβαιώσει συμβατικώς στον Π ότι το οικόπεδο θα ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως, μεταβάλλεται η απάντηση στο παραπάνω ερώτημα;

Ο Π κατήρτισε προσύμφωνο (ΑΚ 166) με τον Β  θεωρώντας ότι το οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο. Σύμφωνα με την ΑΚ 143 και εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά πλάνη που αναφέρεται στα παραγωγικά αίτια της βούλησης δεν είναι ουσιώδης και συνακόλουθα δεν οδηγεί σε ακύρωση της δικαιοπραξίας. Εξαίρεση της ΑΚ 143 αποτελεί η ΑΚ 142 η οποία προβλέπει ότι η πλάνη που αναφέρεται στις ιδιότητες του πράγματος είναι ουσιώδης, αν κατά τη συμφωνία των μερών ή με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη οι ιδιότητες είναι σπουδαίες για την όλη δικαιοπραξία, ώστε αν το Π γνώριζε  δεν θα την επιχειρούσε.

Στην πλάνη ως προς την ιδιότητα του πράγματος (ΑΚ 142) αυτός που καταρτίζει τη δικαιοπραξία δεν βρίσκεται σε διάσταση βούλησης και δήλωσης αλλά η πλάνη του αναφέρεται σε ένα τόσο σημαντικό στοιχείο της δικαιοπραξίας που αν το γνώριζε ο πλανηθείς δεν θα επιχειρούσε την συγκεκριμένη δικαιοπραξία. Η ιδιότητα του πράγματος στην συγκεκριμένη περίπτωση είναι ουσιώδης για την όλη δικαιοπραξία «σχέδιο πόλεως» και ο Π έχει δικαίωμα να ζητήσει την ακύρωση αυτής (142, 154 ΑΚ). Η διαπλαστική αγωγή πρέπει να ασκηθεί μέσα σε αποσβεστική προθεσμία 2 ετών η οποία άρχεται από την πλάνη ή από την χρονική στιγμή που αντιλήφθηκε ο πλανηθείς την πλάνη (157 ΑΚ). Μόλις εκδοθεί η δικαστική απόφαση, η ακυρώσιμη δικαιοπραξία εξομοιώνεται με την εξαρχής άκυρη (ΑΚ 184) και θεωρείται σαν να μην έγινε (ΑΚ 180).