Στα πλαίσια της γενικότερης
συναλλακτικής περιπτωσιολογίας συμβαίνει ενίοτε τα συμβαλλόμενα μέρη να
μην είναι έτοιμα για πραγματικούς λόγους ή να μην επιθυμούν να προβούν
ακόμα στην επίκαιρη κατάρτιση μιας οριστικής σύμβασης, εντούτοις όμως να
εξακολουθούν να αποβλέπουν βουλητικά στην μελλοντική κατάρτισή της.
Στις περιπτώσεις αυτές είθισται τα μέρη να επιλέγουν την κατάρτιση μιας
προκαταρκτικής ή προσυμβατικής σύμβασης, του προσυμφώνου, με την οποία
αναλαμβάνουν, είτε αμφιμερώς είτε μονομερώς, την υποχρέωση να συνάψουν
στο μέλλον την οριστική σύμβαση.
Το προσύμφωνο δηλαδή είναι μια προπαρασκευαστική υποσχετική σύμβαση που μάλιστα λειτουργεί απόλυτα δεσμευτικά για τους συμβαλλομένους, υποχρεώνοντάς έκαστο μέρος σε σύμπραξη για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης. Επομένως, εάν ο ένας από τους δύο συμβαλλόμενους αθετήσει την υποχρέωσή του και δεν συμπράξει στην κατάρτιση της κύριας σύμβασης, ο άλλος μπορεί να αξιώσει είτε την εκπλήρωση της σύμβασης είτε και αποζημίωση, υπό τις προϋποθέσεις των άρθρων 383 και 385 του Αστικού Κώδικα.
Με το προσύμφωνο δημιουργείται τέλεια ενοχή, δηλαδή γεννιούνται υποχρεώσεις και από τα δύο μέρη για τη σύναψη της κύριας σύμβασης, οι οποίες είναι αγώγιμες. Στην περίπτωση, όπου αίτημα της αγωγής είναι η καταδίκη του εναγόμενου σε δήλωση βουλήσεως για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, κατά το άρθρο 949 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, η δήλωση αυτή θεωρείται, κατά πλάσμα δικαίου, ότι έγινε με την τελεσιδικία της απόφασης, οπότε και ο ενάγων μπορεί να προβεί σε δήλωση αποδοχής της, επιφέροντας την κατάρτιση της σύμβασης.
Με τη διάταξη αυτή δηλαδή θεσμοθετείται ειδικός τρόπος αναγκαστικής εκτέλεσης, η οποία επέρχεται από την τελεσιδικία της απόφασης που καταδικάζει σε δήλωση βούλησης τον οφειλέτη και προϋποθέτει αφενός την ιδιότητα του ενάγοντος ως φορέα της αξίωσης να δεχθεί τη δήλωση αυτή και αφετέρου την ιδιότητα του εναγομένου ως οφειλέτη της.
Το προσύμφωνο, σύμφωνα με το άρθρο 166 ΑΚ, υπόκειται στον τύπο που ορίζει ο νόμος για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί (ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό έγγραφο). Κατά την έννοια της εν λόγω διάταξης, το προσύμφωνο δημιουργεί υποχρέωση των συμβαλλομένων να προσέλθουν στη σύναψη της κυρίας σύμβασης.
Το προσύμφωνο δηλαδή είναι μια προπαρασκευαστική υποσχετική σύμβαση που μάλιστα λειτουργεί απόλυτα δεσμευτικά για τους συμβαλλομένους, υποχρεώνοντάς έκαστο μέρος σε σύμπραξη για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης. Επομένως, εάν ο ένας από τους δύο συμβαλλόμενους αθετήσει την υποχρέωσή του και δεν συμπράξει στην κατάρτιση της κύριας σύμβασης, ο άλλος μπορεί να αξιώσει είτε την εκπλήρωση της σύμβασης είτε και αποζημίωση, υπό τις προϋποθέσεις των άρθρων 383 και 385 του Αστικού Κώδικα.
Με το προσύμφωνο δημιουργείται τέλεια ενοχή, δηλαδή γεννιούνται υποχρεώσεις και από τα δύο μέρη για τη σύναψη της κύριας σύμβασης, οι οποίες είναι αγώγιμες. Στην περίπτωση, όπου αίτημα της αγωγής είναι η καταδίκη του εναγόμενου σε δήλωση βουλήσεως για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, κατά το άρθρο 949 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, η δήλωση αυτή θεωρείται, κατά πλάσμα δικαίου, ότι έγινε με την τελεσιδικία της απόφασης, οπότε και ο ενάγων μπορεί να προβεί σε δήλωση αποδοχής της, επιφέροντας την κατάρτιση της σύμβασης.
Με τη διάταξη αυτή δηλαδή θεσμοθετείται ειδικός τρόπος αναγκαστικής εκτέλεσης, η οποία επέρχεται από την τελεσιδικία της απόφασης που καταδικάζει σε δήλωση βούλησης τον οφειλέτη και προϋποθέτει αφενός την ιδιότητα του ενάγοντος ως φορέα της αξίωσης να δεχθεί τη δήλωση αυτή και αφετέρου την ιδιότητα του εναγομένου ως οφειλέτη της.
Το προσύμφωνο, σύμφωνα με το άρθρο 166 ΑΚ, υπόκειται στον τύπο που ορίζει ο νόμος για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί (ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό έγγραφο). Κατά την έννοια της εν λόγω διάταξης, το προσύμφωνο δημιουργεί υποχρέωση των συμβαλλομένων να προσέλθουν στη σύναψη της κυρίας σύμβασης.
Προκειμένου μία
συμφωνία να χαρακτηρισθεί ως έγκυρο προσύμφωνο, θα πρέπει να
περιλαμβάνονται σε αυτό όλοι οι ουσιώδεις όροι της σκοπούμενης σύμβασης,
αλλιώς είναι άκυρο.
Προκειμένου όμως μία συμφωνία να χαρακτηρισθεί ως
έγκυρο προσύμφωνο, θα πρέπει να περιλαμβάνονται σε αυτό όλοι οι
ουσιώδεις όροι της σκοπούμενης σύμβασης, αλλιώς είναι άκυρο. Ωστόσο, δεν
απαιτείται να δηλώνεται πανηγυρικώς στο κείμενό του η υποχρέωση που
αναλαμβάνεται με αυτό για τη σύναψη της οριστικής σύμβασης, αλλά αρκεί
αυτή να προκύπτει με σαφήνεια από το περιεχόμενό του, ενώ επιπλέον δεν
χρειάζεται να προσδιορίζεται η ακριβής ημερομηνία κατάρτισης της.
Εξάλλου, το προσύμφωνο δεν υπόκειται σε μεταγραφή ακόμη και αν αναφέρεται σε δικαιοπραξία, με την οποίαν συνιστάται, αλλοιώνεται, μεταβιβάζεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, καθώς το ίδιο αποτελεί απλώς υποσχετική σύμβαση. Επιπλέον, η κατάργηση προσυμφώνου, το οποίο αναφέρεται στην κατάρτιση μελλοντικής σύμβασης που έχει αντικείμενο τη μεταβίβαση κυριότητας ή τη σύσταση άλλου εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, δεν υποβάλλεται στο συμβολαιογραφικό τύπο, που επιβάλλεται για την οριστική σύμβαση και το προσύμφωνο, αλλά μπορεί να γίνει και με μεταγενέστερη άτυπη σύμβαση.
Περαιτέρω, εκ της παραπάνω διάταξης του άρθρου 166 ΑΚ, η οποία επιβάλλει όπως το προσύμφωνο υποβληθεί στον τύπο που ορίζει ο νόμος για την οριστική σύμβαση, συνάγεται, ότι εφόσον για την πώληση και μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου (άρθρα 369 και 1033 του ΑΚ) το προσύμφωνο, που αφορά τέτοια σύμβαση υποβάλλεται υποχρεωτικά στον τύπο αυτόν. Διαφορετικά το προσύμφωνο θα καθίσταται άκυρο, κατ΄ άρθ. 159 ΑΚ, και θα θεωρείται σαν να μην έγινε ποτέ (άρθρο 180 του ίδιου κώδικα), με περαιτέρω συνέπεια η αγωγή του άρθρου 949 ΚΠολΔ, που προϋποθέτει υποχρέωση του εναγομένου από σύμβαση ή απευθείας από το νόμο, να απορρίπτεται ως αβάσιμη.
Ειδικότερα σε σχέση με την αγωγή για την καταδίκη του εναγομένου σε δήλωση βούλησης κατά άρθρο 949 ΚΠολΔ, αυτή μπορεί να εγερθεί και στην περίπτωση που είχε προσυμφωνηθεί, με το νόμιμο, όμως, τύπο, να πουληθεί πράγμα, το οποίο, κατά το χρόνο κατάρτισης του προσυμφώνου, δεν ανήκει στην κυριότητα εκείνου που προσυμφώνησε την πώληση με την μελλοντική ιδιότητα του πωλητή, γιατί η συμφωνία πώλησης ακόμη και ξένου πράγματος είναι έγκυρη, οπότε ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να αποκτήσει το πράγμα και συνακόλουθα να παραδώσει την νομή αυτού στον αγοραστή.
Ωστόσο, τόσο η έλλειψη κυριότητας σ΄ αυτόν που προσυμφώνησε την πώληση, όσο και η απώλειά της, πριν από την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, συνιστούν αδυναμία παροχής, της οποίας οι συνέπειες ορίζονται από τις διατάξεις των άρθρων 335, 362 και 380 επ. AK. Ο αγοραστής λοιπόν, έχει και στις περιπτώσεις των ελλείψεων αυτών έννομο συμφέρον να ασκήσει την αγωγή για καταδίκη σε δήλωση βούλησης, αφού δεν αποκλείεται να αποκτηθεί, ενδιάμεσα ή μεταγενέστερα, από τον πωλητή η κυριότητα του πράγματος, το οποίο υποσχέθηκε να πουλήσει. Σε αντίθετη περίπτωση, ο αγοραστής θα έχει, μετά την τελεσιδικία της απόφασης που καταδικάζει τον πωλητή στη δήλωση βούλησης, όσα δικαιώματα του δίνουν οι ρυθμίσεις για τα νομικά ελαττώματα του πωληθέντος, κατά τις διατάξεις των άρθρων 513 και 516 του ΑΚ.
Εξάλλου, το προσύμφωνο δεν υπόκειται σε μεταγραφή ακόμη και αν αναφέρεται σε δικαιοπραξία, με την οποίαν συνιστάται, αλλοιώνεται, μεταβιβάζεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, καθώς το ίδιο αποτελεί απλώς υποσχετική σύμβαση. Επιπλέον, η κατάργηση προσυμφώνου, το οποίο αναφέρεται στην κατάρτιση μελλοντικής σύμβασης που έχει αντικείμενο τη μεταβίβαση κυριότητας ή τη σύσταση άλλου εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, δεν υποβάλλεται στο συμβολαιογραφικό τύπο, που επιβάλλεται για την οριστική σύμβαση και το προσύμφωνο, αλλά μπορεί να γίνει και με μεταγενέστερη άτυπη σύμβαση.
Περαιτέρω, εκ της παραπάνω διάταξης του άρθρου 166 ΑΚ, η οποία επιβάλλει όπως το προσύμφωνο υποβληθεί στον τύπο που ορίζει ο νόμος για την οριστική σύμβαση, συνάγεται, ότι εφόσον για την πώληση και μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου (άρθρα 369 και 1033 του ΑΚ) το προσύμφωνο, που αφορά τέτοια σύμβαση υποβάλλεται υποχρεωτικά στον τύπο αυτόν. Διαφορετικά το προσύμφωνο θα καθίσταται άκυρο, κατ΄ άρθ. 159 ΑΚ, και θα θεωρείται σαν να μην έγινε ποτέ (άρθρο 180 του ίδιου κώδικα), με περαιτέρω συνέπεια η αγωγή του άρθρου 949 ΚΠολΔ, που προϋποθέτει υποχρέωση του εναγομένου από σύμβαση ή απευθείας από το νόμο, να απορρίπτεται ως αβάσιμη.
Ειδικότερα σε σχέση με την αγωγή για την καταδίκη του εναγομένου σε δήλωση βούλησης κατά άρθρο 949 ΚΠολΔ, αυτή μπορεί να εγερθεί και στην περίπτωση που είχε προσυμφωνηθεί, με το νόμιμο, όμως, τύπο, να πουληθεί πράγμα, το οποίο, κατά το χρόνο κατάρτισης του προσυμφώνου, δεν ανήκει στην κυριότητα εκείνου που προσυμφώνησε την πώληση με την μελλοντική ιδιότητα του πωλητή, γιατί η συμφωνία πώλησης ακόμη και ξένου πράγματος είναι έγκυρη, οπότε ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να αποκτήσει το πράγμα και συνακόλουθα να παραδώσει την νομή αυτού στον αγοραστή.
Ωστόσο, τόσο η έλλειψη κυριότητας σ΄ αυτόν που προσυμφώνησε την πώληση, όσο και η απώλειά της, πριν από την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, συνιστούν αδυναμία παροχής, της οποίας οι συνέπειες ορίζονται από τις διατάξεις των άρθρων 335, 362 και 380 επ. AK. Ο αγοραστής λοιπόν, έχει και στις περιπτώσεις των ελλείψεων αυτών έννομο συμφέρον να ασκήσει την αγωγή για καταδίκη σε δήλωση βούλησης, αφού δεν αποκλείεται να αποκτηθεί, ενδιάμεσα ή μεταγενέστερα, από τον πωλητή η κυριότητα του πράγματος, το οποίο υποσχέθηκε να πουλήσει. Σε αντίθετη περίπτωση, ο αγοραστής θα έχει, μετά την τελεσιδικία της απόφασης που καταδικάζει τον πωλητή στη δήλωση βούλησης, όσα δικαιώματα του δίνουν οι ρυθμίσεις για τα νομικά ελαττώματα του πωληθέντος, κατά τις διατάξεις των άρθρων 513 και 516 του ΑΚ.
ΠΗΓΗ: http://www.capital.gr/law/articles.asp?id=526495&subcat=103
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου