ΛΥΜΕΝΟ ΘΕΜΑ ΚΑΤΑΤΑΚΤΗΡΙΩΝ ΝΟΜΙΚΗΣ ΑΘΗΝΩΝ ΑΣΤΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ 2007-2008

Ο Έλληνο-αμερικανός Τζώνυ, μόνιμος κάτοικος ΗΠΑ, είναι ιδιοκτήτης ενός οικοπέδου που βρίσκεται σε περιοχή της Αττικής. Αποφάσισε να πωλήσει ολόκληρο το ακίνητο (=πώληση ακινήτου όπου απαιτείται συμβολαιογραφικός τύπος, ΑΚ 513, 369) αυτό για να επενδύσει αλλού τα χρήματά του. Παρακάλεσε λοιπόν το φίλο του Κώστα, μόνιμο κάτοικο Αθηνών να βρει αγοραστή και να πωλήσει για λογαριασμό του(=άμεση αντιπροσώπευση/πληρεξουσιότητα, ΑΚ 211 επ.) το οικόπεδο αυτό έναντι τιμήματος 800.000 ευρώ περίπου, που είναι η πραγματική αξία του.

Ύστερα από διαπραγματεύσεις με τον Πελοπίδα (=πιθανή ευθύνη από διαπραγματεύσεις, ΑΚ 197-198), πρόεδρο του Διοικητικού Συμβουλίου της ανώνυμης εταιρείας «Α.Ε.» (=όργανο της εταιρείας/νόμιμος εκπρόσωπος) συμφωνήθηκε η εταιρεία να αγοράσει το οικόπεδο έναντι τιμήματος 800.000 ευρώ προκειμένου να ανεγείρει σε αυτό κτίριο γραφείων.

Ο Πελοπίδας και ο Κώστας υπέγραψαν ένα ιδιωτικό έγγραφο (=πρόκειται για προσύμφωνο ΑΚ 166 & απαιτείται ο τύπος ΑΚ 159 παρ. 1 της κύριας δικαιοπραξίας δηλαδή πώληση ακινήτου ΑΚ 513, 369 οπότε συμβολαιογραφικός) για την πώληση οικοπέδου, στο οποίο συμφώνησαν ότι εντός μηνός θα προσέλθουν για να καταρτίσουν την σύμβαση αγοραπωλησίας (=ΑΚ 1033).

Ερωτήσεις:

1(α)   :         Ποιος είναι ο νομικός χαρακτήρας της συμφωνίας του Κώστα με τον Πελοπίδα, η οποία περιελήφθη στο ιδιωτικό έγγραφο; Ποια δικαιώματα και υποχρεώσεις αποκτούν τα μέρη από την σύμβαση αυτή;

Στις συναλλαγές ενδέχεται οι ενδιαφερόμενοι, στην προκειμένη περίπτωση ο Κώστας με τον Πελοπίδα, να μην μπορούν να συνάψουν σε μια ορισμένη χρονική στιγμή την κύρια σύμβαση (για διάφορους λόγους πχ οικονομικούς, νομικούς κλπ) πλην όμως επιθυμούν δέσμευση για τη μελλοντική της κατάρτιση. Σε αυτές τις περιπτώσεις τα μέρη συνάπτουν μια προσύμβαση, η οποία ονομάζεται προσύμφωνο.

Προσύμφωνο λοιπόν είναι η σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να καταρτίσουν στο μέλλον την οριστική σύμβαση (ΑΚ 166). Στο προσύμφωνο θα πρέπει να προσδιορίζεται με σαφήνεια η οριστική σύμβαση που πρόκειται να συναφθεί. Πρέπει λοιπόν να περιλαμβάνονται τα ουσιώδη στοιχεία της οριστικής σύμβασης. Αν το προσύμφωνο δεν προσδιορίζει επαρκώς τα ουσιώδη στοιχεία της σκοπούμενης κύριας σύμβασης, αυτό είναι άκυρο. Ωστόσο, δεν είναι απαραίτητο στοιχείο του προσυμφώνου ο καθορισμός προθεσμίας για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης.

Σύμφωνα με την ΑΚ 166 το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο τον οποίο ορίζει ο νόμος για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί, επομένως υπόκειται  σε συστατικό τύπο μόνο αν η κύρια σύμβαση υπόκειται σε νόμιμο (όχι εκούσιο) συστατικό τύπο, στην προκειμένη περίπτωση του προσυμφώνου πωλήσεως οικοπέδου απαιτείται ως νόμιμος συστατικός τύπος συμβολαιογραφικό έγγραφο: ΑΚ 369. Μόνο τότε τα μέρη έχουν δικαιώματα και υποχρεώσεις από την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, άλλως το προσύμφωνο εν προκειμένω είναι άκυρο (ΑΚ 180). Πράγματι, τα συμβαλλόμενα μέρη (ο Κώστας και ο Πελοπίδας) δεν προέβησαν στην υπογραφή προσυμφώνου με συμβολαιογραφικό τύπο ως όφειλαν και η οποιαδήποτε συμφωνία μεταξύ τους είναι άκυρη.

1(β)   :         Είναι έγκυρη η σύμβαση αυτή στην προκειμένη περίπτωση και γιατί;

Ο ΑΚ καθιερώνει την αρχή του ατύπου των δικαιοπραξιών προβλέποντας ότι η τήρηση τύπου για τη δικαιοπραξία απαιτείται όταν το ορίζει ο νόμος (ΑΚ 158) ή όταν υπάρχει συμφωνία των μερών (ΑΚ 159 παρ. 2). Ο νόμος επιβάλλει την τήρηση τύπου κυρίως για λόγους προστασίας είτε του δικαιοπρακτούντος είτε του δημοσίου συμφέροντος. Στη συγκεκριμένη δικαιοπραξία απαιτείται νόμιμος τύπος δηλαδή τύπος που επιβάλλεται με διάταξη νόμου (ΑΚ 159 παρ. 1).

Στην προκειμένη περίπτωση οι δικαιοπρακτούντες υπέγραψαν ένα ιδιωτικό έγγραφο (προσύμφωνο της ΑΚ 166) και αν στη συνέχεια ο Κώστας ως αντιπρόσωπος του Τζώνυ αρνηθεί να μεταβιβάσει το οικόπεδο, ο Πελοπίδας δεν μπορεί να το αξιώσει δικαστικώς διότι η συμφωνία της πώλησης είναι άκυρη αφού δεν καταρτίστηκε με συμβολαιογραφικό έγγραφο (ΑΚ 159 παρ. 1 = νόμιμος συστατικός τύπος, ΑΚ 369=οι εμπράγματες συμβάσεις απαιτούν συμβολαιογραφικό έγγραφο).

Συνεπώς η σύμβαση (το ιδιωτικό έγγραφο που υπέγραψαν οι Κώστας και Πελοπίδας) αυτή είναι άκυρη (ΑΚ 180). Όταν έχουμε άκυρη δικαιοπραξία του άρθρου  180 ΑΚ η ακυρότητα αυτή είναι απόλυτη με συνέπεια να μην παράγει έννομες συνέπειες, να λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως από τα δικασατήρια, να μη θεραπεύεται, να ισχύει έναντι όλων, να μην προστατεύονται οι καλόπιστοι τρίτοι εκτός αν ο νόμος ορίζει διαφορετικά και τέλος μπορεί να την επικαλεστεί όποιος έχει έννομο συμφέρον.

2(α)   :         Για να αποκτήσει η εταιρεία «Α.Ε.» την κυριότητα επί του οικοπέδου, πόσες δικαιοπραξίες πρέπει να συναφθούν και ποιες; Αν απαιτούνται για την μεταβίβαση περισσότερες δικαιοπραξίες, ποιες είναι οι μεταξύ τους διαφορές και τι είδους δικαιοπραξίες είναι αυτές;

Για να αποκτήσει η εταιρεία «Α.Ε.» την κυριότητα επί του οικοπέδου θα πρέπει να συναφθούν 2 δικαιοπραξίες: η ενοχική υποσχετική δικαιοπραξία της πώλησης του οικοπέδου (ΑΚ 513) και η εκποιητική εμπράγματη δικαιοπραξία της μεταβίβασης της κυριότητας του οικοπέδου (ΑΚ 1033, 369).

Η σύμβαση της πώλησης (ΑΚ 513) είναι η μεταξύ προσώπων διμερής σύμβαση με την οποία ο ένας εκ των συμβαλλομένων (πωλητής) αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει την κυριότητα και να παραδώσει αντί συμφωνημένου τιμήματος, στον έτερο συμβαλλόμενο (αγοραστή) ορισμένο πράγμα (αγαθό ή δικαίωμα) και ελεύθερο από κάθε δικαίωμα τρίτου (νομικό ελάττωμα πχ υποθήκη), ο δε αγοραστής έχει την υποχρέωση να καταβάλλει το συμφωνηθέν τίμημα.

Στοιχεία της σύμβασης της πώλησης για την έγκυρη κατάρτισή της είναι (α) πράγμα ή δικαίωμα και (β) τίμημα. Η σύμβαση της πώλησης είναι αμφοτεροβαρής (επειδή τα δύο μέρη αναλαμβάνουν υποχρεώσεις με τη σύμβαση αυτή), είναι συναινετική (διότι για την κατάρτιση της σύμβασης πώλησης αρκεί η συναίνεση των μερών χωρίς να απαιτείται η παράδοση του πράγματος), είναι επαχθής (γιατί ο πωλητής προσβλέπει σε αντιπαροχή από τον αγοραστή), είναι υποσχετική (γιατί με την κατάρτισή της δεν μεταβιβάζεται η κυριότητα στο πράγμα αλλά ο πωλητής αναλαμβάνει την υποχρέωση να προβεί στη μεταβίβασή της), είναι ενοχική (γιατί με την κατάρτισή της μετατίθεται ενοχικό δικαίωμα από τον πωλητή στον αγοραστή), είναι αιτιώδης (διότι το κύρος της σύμβασης της πώλησης εξαρτάται από την νομιμότητα της αιτίας της) και άτυπη (διότι δεν απαιτείται ορισμένος τύπος για να είναι έγκυρη, μπορεί να γίνει προφορικά ή σιωπηρά). Εξαίρεση όμως αποτελεί η πώληση και η μεταβίβαση ακινήτου η οποία πρέπει να περιβληθεί συμβολαιογραφικό τύπο (369 ΑΚ) άλλως είναι άκυρη (159 παρ. 1 ΑΚ) και θεωρείται σαν να μην έγινε (180 ΑΚ).

Η μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου (ΑΚ 1033) συντελείται κατά κανόνα δια της συνηθεστέρας εκ των δικαιοπραξιών, δηλαδή την πώληση (ΑΚ 513). Για τη μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου απαραίτητες προϋποθέσεις είναι ο μεταβιβάζων να είναι κύριος και η μεταβίβαση να βασίζεται σε νόμιμη αιτία δηλαδή να είναι αιτιώδης.

Συνεπώς, η δικαιοπραξία της μεταβίβασης της κυριότητας είναι εμπράγματη δικαιοπραξία (καθώς με την κατάρτισή της μετατίθεται εμπράγματο δικαίωμα από τον πωλητή στον αγοραστή), είναι αιτιώδης (διότι το κύρος της μεταβίβασης της κυριότητας εξαρτάται από τη νόμιμη αιτία της, την πώληση οπότε αν είναι άκυρη η πώληση συμπαρασύρει και την μεταβίβαση της κυριότητας), είναι εκποιητική (διότι μεταβιβάζεται, αλλοιώνεται, επιβαρύνεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα) και είναι τυπική (γιατί για την έγκυρη κατάρτιση της απαιτείται τύπος).

Η βασική διαφορά των δύο δικαιοπραξιών έγκειται στο γεγονός ότι με την σύμβαση της πώλησης ο πωλητής δεν είναι υποχρεωμένος να έχει εξουσία διάθεσης του πράγματος που υπόσχεται να μεταβιβάσει ενώ με την σύμβαση της μεταβίβασης της κυριότητας ο πωλητής πρέπει να είναι ο κύριος του πράγματος που μεταβιβάζει.
Στη μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου δεν απαιτείται να γίνει και παράδοση της νομής. Η μεταβίβαση του ακινήτου επέρχεται από και δια της μεταγραφής του συμβολαίου στο αρμόδιο υποθηκοφυλάκειο - κτηματολόγιο (η μεταγραφή δεν αποτελεί δικαιοπραξία αλλά όρο του ενεργού της εμπράγματης δικαιοπραξίας).

2(β)   :         Αν συμφωνηθεί ότι το τίμημα για την αγορά θα καταβληθεί σε τέσσερις ισόποσες μηνιαίες δόσεις(=αναβλητική αίρεση ΑΚ 201) με παρακράτηση της κυριότητας (=ΑΚ 532) μέχρι την αποπληρωμή των δόσεων, τι νομική σημασία έχει η συμφωνία αυτή; Τι δικαιώματα αποκτά ο αγοραστής έναντι του πωλητή;

Μερικές φορές οι δικαιοπρακτούντες ενδιαφέρονται να εξαρτήσουν την ενέργεια της δικαιοπραξίας από την επέλευση ενός μελλοντικού γεγονότος ή από την ενέργεια κάποιου τρίτου προσώπου. Αυτό επιτυγχάνεται με την προσθήκη μιας αίρεσης. Επομένως αίρεση είναι όρος που προστίθεται στη δικαιοπραξία, σύμφωνα με τον οποίο η ενέργεια της δικαιοπραξίας εξαρτάται από ένα γεγονός μέλλον και αβέβαιο (δηλαδή δεν είναι ανθρωπίνως δυνατό να προβλεφθεί αν θα επέλθει ή όχι).

Αναβλητική είναι η αίρεση βάσει της οποίας η ενέργεια της δικαιοπραξίας αναβάλλεται έως το χρονικό σημείο που θα συμβεί και εφόσον συμβεί το μελλοντικό γεγονός από το οποίο εξαρτήθηκε (ΑΚ 201). Πλήρωση της αίρεσης είναι η επέλευση του μελλοντικού και αβέβαιου γεγονότος (ΑΚ 201, 202).  Με την πλήρωση της αναβλητικής αίρεσης καθίσταται οριστικά ενεργός η δικαιοπραξία και επέρχονται τα αποτελέσματά της όπως στην προκειμένη περίπτωση της ΑΚ 532 (πώληση οικοπέδου με παρακράτηση κυριότητας) η κυριότητα μεταβιβάζεται στον αγοραστή, μόλις ο τελευταίος καταβάλλει την τελευταία δόση του τιμήματος.

2(γ)   :         Τι σημασία έχει η συμφωνία ότι σε περίπτωση που δεν πληρωθεί εγκαίρως κάποια δόση ανατρέπεται(=διαλυτική αίρεση ΑΚ 202) η συμφωνία πώλησης;

Διαλυτική είναι η αίρεση βάσει της οποίας τα αποτελέσματα της δικαιοπραξίας παράγονται αμέσως, ανατρέπονται όμως και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση, όταν και εφόσον συμβεί το μελλοντικό γεγονός από το οποίο εξαρτήθηκε (ΑΚ 202).

Στην προκειμένη περίπτωση της πώλησης του οικοπέδου, η κυριότητα του οικοπέδου έχει μεταβιβαστεί στην εταιρεία «Α.Ε.» υπό την διαλυτική αίρεση ότι μόλις δεν πληρωθεί εγκαίρως κάποια δόση (μελλοντικό και αβέβαιο γεγονός) η κυριότητα επανέρχεται αυτοδικαίως στον Τζώνυ, χωρίς να απαιτείται νέα σύμβαση μεταβίβασης.

3(α)   :         Ο Κώστας μπορεί εγκύρως να ενεργήσει στην επιδιωκόμενη αγοραπωλησία για λογαριασμό του Τζώνυ, υπό ποία ιδιότητα;

Άμεση αντιπροσώπευση είναι η αντιπροσώπευση όπου ο αντιπρόσωπος καταρτίζει τη δικαιοπραξία στο όνομα του αντιπροσωπευομένου και μέσα στα όρια της αντιπροσωπευτικής εξουσίας, έτσι ώστε τα αποτελέσματα της δικαιοπραξίας να επέρχονται αμέσως στο πρόσωπο του αντιπροσωπευομένου (ΑΚ 211 παρ. 1).

Προϋποθέσεις της άμεσης αντιπροσώπευσης είναι: (α) να υπάρχει δήλωση βουλήσεως του αντιπροσώπου (β) η δήλωση αυτή να ανήκει στο ειδικό πραγματικό δικαιοπραξίας επιδεκτικής αντιπροσωπεύσεως (γ) η δήλωση να γίνεται επ’ ονόματι του αντιπροσωπευομένου (δ) ο αντιπρόσωπος να έχει εξουσία προς αντιπροσώπευση (ε) ο αντιπρόσωπος να είναι τουλάχιστον περιορισμένος ικανός για δικαιοπραξία και (στ) τα προαπαιτούμενα της δικαιοπραξίας να πληρούται στο πρόσωπο του αντιπροσώπου.

Από τα πραγματικά περιστατικά συνάγεται ότι ο Τζώνυ επιθυμεί να πωλήσει το συγκεκριμένο ακίνητο,  η αγοραπωλησία του οικοπέδου είναι δικαιοπραξία δεκτικής αντιπροσώπευσης, ο Κώστας θα επιχειρήσει την δικαιοπραξία στο όνομα και για λογαριασμό του Τζώνυ, η εξουσία διάθεσης του Κώστα θα πηγάζει από το πληρεξούσιο (ΑΚ 216) που θα καταρτίσει μονομερώς ο Τζώνυ, δεν τίθεται θέμα δικαιοπρακτικής ανικανότητας του Κώστα και δεν προκύπτουν ελαττώματα βούλησης στο πρόσωπο του αντιπροσώπου.

Επομένως, ο Κώστας θα ενεργήσει ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπος στην επιδιωκόμενη αγοραπωλησία για λογαριασμό του Τζώνυ.

3(β)   :         Τι απαιτείται για να έχει ο Κώστας την εξουσία να ενεργεί για λογαριασμό του Τζώνυ στην προκειμένη περίπτωση;

Πληρεξουσιότητα είναι η εξουσία αντιπροσωπεύσεως που παρέχεται με δικαιοπραξία (ΑΚ 216). Ως πληρεξουσιότητα χαρακτηρίζεται και η ίδια η δικαιοπραξία, με την οποία χορηγείται η εξουσία αντιπροσωπεύσεως. Συνεπώς, η πληρεξουσιότητα αναφέρεται στην εκούσια αντιπροσώπευση.

Η δήλωση προς τον αντιπρόσωπο (εν προκειμένω τον Κώστα) αποτελεί μονομερή απευθυντέα δικαιοπραξία. Σύμφωνα με την ΑΚ 217 παρ. 2 εφόσον δεν συνάγεται κάτι άλλο, η δήλωση βουλήσεως του πληρεξουσιοδότη υποβάλλεται στον τύπο που απαιτείται από τον νόμο για τη δικαιοπραξία την οποία αφορά η πληρεξουσιότητα. Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι η πληρεξουσιότητα είναι καταρχήν άτυπη εκτός αν η δικαιοπραξία την οποία αφορά είναι τυπική όπως η πώληση ακινήτου. Για την έγκυρη κατάρτιση της σύμβασης πώλησης του οικοπέδου ο Κώστας ως αντιπρόσωπος του Τζώνυ είναι απαραίτητη η μνεία αλλά και η προσάρτηση του πληρεξουσίου εγγράφου στο σχετικό συμβόλαιο, διαφορετικά υπάρχει έλλειψη αναγκαίου στοιχείου για τη νομιμοποίηση των συμβαλλομένων κατά τη σύνταξη του συμβολαίου.

Συνεπώς αν το πληρεξούσιο δεν είναι συμβολαιογραφικό η εταιρεία «Α.Ε.» δεν μπορεί να αγοράσει εγκύρως το ακίνητο μέσω του Πελοπίδα από τον Κώστα (ΑΚ 217 παρ. 2 σε συνδυασμό με 159 παρ. 1, 369, 513, 1033, 180) και επομένως η σύμβαση είναι άκυρη.

Αν υποθέσουμε ότι το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή εκτός σχεδίου πόλεως και ο Πελοπίδας αποφασίζει την αγορά του για λογαριασμό της εταιρείας «Α.Ε.» επειδή πιστεύει (=ελαττωματική δήλωση βούλησης = πλάνη ως προς τα παραγωγικά αίτια της βουλήσεως ΑΚ 143 σε συνδ. Με ΑΚ 140 δεν είναι άκυρη) το οικόπεδο σύντομα θα ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως.

4(α)   :         Έχει δικαίωμα η αγοράστρια «Α.Ε.» ή ο Πελοπίδας ατομικώς να ζητήσει την ακύρωση της πώλησης για τον λόγο ότι το οικόπεδο δεν εντάχθηκε τελικά στο σχέδιο πόλεως;

Πλάνη στη βούληση ή ως προς τα παραγωγικά αίτια υπάρχει όταν η δήλωση βουλήσεως ανταποκρίνεται στη βούληση του δικαιοπρακτούντος αλλά η τελευταία έχει σχηματιστεί ελαττωματικά λόγω της εσφαλμένης γνώσης ή άγνοιας της πραγματικότητας, στην οποία στηρίχθηκε ο δικαιοπρακτών για να σχηματίσει τη βούλησή του. Αν δεν υπήρχε αυτή η εσφαλμένη γνώση ο δικαιοπρακτών δεν θα διαμόρφωνε καμία βούληση ή θα τη διαμόρφωνε διαφορετικώς.  

Σύμφωνα με την ΑΚ 143 εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, πλάνη που αναφέρεται αποκλειστικώς σε παραγωγικά αίτια της βουλήσεως δεν είναι ουσιώδης και συνεπώς το άρθρο δεν επιτρέπει την ακύρωση της σχετικής δικαιοπραξίας αφού κατά την ΑΚ 140 η πλάνη για να έχει τέτοια ενέργεια πρέπει να είναι ουσιώδης. Με τη διάταξη αυτή ο νομοθέτης ήθελε να αποτρέψει την ανασφάλεια που θα δημιουργείτο στις συναλλαγές σε περίπτωση που επιτρεπόταν η ακύρωση της δικαιοπραξίας λόγω πλάνης στον σχηματισμό της βούλησης του δικαιοπρακτούντος.

Συνεπώς, ούτε η αγοράστρια «Α.Ε.» ή ούτε ο Πελοπίδας ατομικώς έχουν δικαίωμα να ζητήσουν την ακύρωση της πώλησης για τον λόγο ότι το οικόπεδο δεν εντάχθηκε τελικά στο σχέδιο πόλεως, καθώς ο Πελοπίδας σχημάτισε τη βούλησή του από μια προσδοκία η οποία τελικά δεν συνέβη.

4(β)   :         Αν ο Κώστας είχε διαβεβαιώσει(=συρροή ακυρωσίας λόγω ουσιώδης πλάνης ως προς την ιδιότητα ΑΚ 142 σε συνδ. 140 και απάτης ΑΚ 147 εδ α σε συνδ. με ΑΚ 184 όπου η ακυρώσιμη δικαιοπραξία μετά την ακύρωσή της εξομοιώνεται με την εξαρχής άκυρη, ο θιγόμενος αν μπορεί να αποδείξει την απάτη θα πρέπει να προτιμήσει τη νομική βάση των ΑΚ 147 επ.) συμβατικώς τον Πελοπίδα ότι το οικόπεδο θα ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως, μεταβάλλεται η απάντηση στο παραπάνω ερώτημα;

Ο κανόνας της ΑΚ 142 προβλέπει ότι η πλάνη που αναφέρεται στις ιδιότητες του προσώπου ή του πράγματος θεωρείται ουσιώδης, αν κατά την συμφωνία των μερών ή με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη οι ιδιότητες αυτές είναι τόσο σπουδαίες για την όλη δικαιοπραξία ώστε αν το πρόσωπο γνώριζε την πραγματική κατάσταση, δεν θα επιχειρούσε την δικαιοπραξία.

Αν συντρέχουν μάλιστα και τα δύο κριτήρια που καθιερώνει το οικείο άρθρο (υποκειμενικό κριτήριο=η σπουδαιότητα που έχει για τον δικαιοπρακτούντα η ιδιότητα ώστε αν γνώριζε την πραγματική κατάσταση δεν θα επιχειρούσε την δικαιοπραξία & το αντικειμενικό κριτήριο=η ιδιότητα του πράγματος είναι σπουδαία για την όλη δικαιοπραξία) τότε η πλάνη ως προς τις ιδιότητες είναι ουσιώδης και συνεπώς η δικαιοπραξία είναι ακυρώσιμη κατά την ΑΚ 140. Εν συνεχεία η ακυρώσιμη δικαιοπραξία σύμφωνα με την ΑΚ 184 μετά την ακύρωσή της εξομοιώνεται με την εξαρχής άκυρη.

Πράγματι, από τα πραγματικά περιστατικά συνάγεται το γεγονός ότι η αγοράστρια εταιρεία «Α.Ε.» μέσω του νόμιμου εκπροσώπου της Πελοπίδα, πρόεδρο της εταιρείας, δεν θα προέβαινε στην αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου αν ο Κώστας δεν τους διαβεβαίωνε (η διαβεβαίωση αυτή αποτέλεσε μια συμφωνημένη ιδιότητα στη σύμβαση) ότι το οικόπεδο θα ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως εκτός αν αποδειχθεί ότι ο Πελοπίδας θα αγόραζε το ακίνητο ακόμη και αν γνώριζε το γεγονός αυτός.

Σύμφωνα με τα πραγματικά περιστατικά ο Κώστας διαβεβαίωσε τον Πελοπίδα ότι το ακίνητο θα ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως και με αυτή του την συμπεριφορά ενίσχυσε την όποια γνώμη είχε ο Πελοπίδας και τον καθησύχασε ενώ γνώριζε το ψευδές των γεγονότων και έτσι ο Πελοπίδας προέβη στην κατάρτιση της πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητας του οικοπέδου. Επομένως, η αγοράστρια εταιρεία «Α.Ε» μπορεί να ζητήσει την ακύρωση της σύμβασης λόγω απάτης αφού η πλάνη του ήταν ουσιώδης, δηλαδή τόσο σπουδαία ώστε να μην επιχειρούσε την συγκεκριμένη δικαιοπραξία αν γνώριζε τα πραγματικά περιστατικά.

4(γ)   :         Αν υποτεθεί ότι η αγοράστρια εταιρεία «Α.Ε.» τρία χρόνια (=αποσβεστική προθεσμία 2 έτη ΑΚ 279-280 ή παραγραφή αδικοπραξίας 5 έτη 914, 937 ΑΚ) μετά την σύναψη της αγοραπωλησίας του οικοπέδου ασκήσει αγωγή για την ακύρωση της σύμβασης, έχει σημασία το γεγονός αυτό για το δικαστήριο που θα επιληφθεί της υποθέσεως;

Το δικαίωμα ακύρωσης της δικαιοπραξίας λόγω πλάνης είναι διαπλαστικό γιατί επιφέρει την κατάργηση της έννομης σχέσης αν ασκηθεί. Τα διαπλαστικά δικαιώματα επειδή δεν περιέχουν αξιώσεις, δεν γεννούν αξιώσεις, δεν υπόκειται σε παραγραφή αλλά σε αποσβεστική προθεσμία συνεπώς το δικαστήριο θα λάβει υπόψη του αυτεπαγγέλτως την πάροδο της διετίας από την κατάρτιση της αγοραπωλησίας. 
Αποσβεστική προθεσμία είναι το χρονικό διάστημα μέσα στο οποίο πρέπει να ασκηθεί το δικαίωμα και με την άπρακτη παρέλευση του οποίου το δικαίωμα αποσβήνεται (ΑΚ 279). Η αποσβεστική προθεσμία τάσσεται είτε από το νόμο είτε με δικαιοπραξία όπως στην προκειμένη περίπτωση της πώλησης και μεταβίβασης ακινήτου. Η αποσβεστική προθεσμία, τέλος, λαμβάνεται αυτεπαγγέλτως υπόψη από το δικαστήριο και δεν είναι δυνατή η παραίτηση από αυτή (ΑΚ 280).

Συνεπώς, αν υποτεθεί ότι η αγοράστρια εταιρεία «Α.Ε.» ύστερα από τρία χρόνια άσκησε αγωγή για την ακύρωση της σύμβασης ενώ γνώριζε την πλάνη ή την απάτη από την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, τότε το δικαστήριο θα λάβει αυτεπαγγέλτως υπόψη του το γεγονός ότι παρήλθε η αποσβεστική προθεσμία της ΑΚ 157 και θα απορρίψει της αγωγή της εταιρείας «Α.Ε.» (ΑΚ 280).

Όμως, αν η αγοράστρια εταιρεία «Α.Ε.» αποδείξει αδικοπραξία (ότι με δόλο ο Κώστας διαβεβαίωσε τον Πελοπίδα ότι το οικόπεδο θα ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως) κατά το άρθρο 914 ΑΚ (υποχρέωση προς αποζημίωση που έχει ένα πρόσωπο που προκάλεσε σε άλλον ζημία με παράνομη και υπαίτια πράξη του) τότε κατά το άρθρο 937 ΑΚ η απαίτηση από αδικοπραξία παραγράφεται μετά πενταετία αφότου ο παθών έμαθε την ζημία και τον υπόχρεο σε αποζημίωση, σε κάθε όμως περίπτωση η απαίτηση παραγράφεται μετά πάροδο 20 ετών από την πράξη.

5       :         Αν στην σύμβαση αγοραπωλησίας αντί του πραγματικού συμφωνηθέντος τιμήματος των 800.000 ευρώ αναγραφεί ότι το οικόπεδο πωλείται με τίμημα 500.000 ευρώ (=πώληση με εικονικό τίμημα ΑΚ 138 παρ. 1) που είναι η αντικειμενική (κατά την Δ.Ο.Υ.) αξία του ακινήτου, είναι έγκυρη η αγοραπωλησία;

Στην περίπτωση πώλησης με εικονικό τίμημα (μικρότερου του πραγματικού) η οποία αποτελεί τον κανόνα στις αγοραπωλησίες ακινήτων και αποσκοπεί στην αποφυγή πληρωμής του συνόλου του φόρου μεταβίβασης ισχύουν τα ακόλουθα: η πώληση είναι άκυρη ως εικονική (ΑΚ 138 παρ. 1) ενώ η καλυπτόμενη πώληση με μεγαλύτερο τίμημα είναι άκυρη στην έκταση που το μη αναγραφόμενο τίμημα δεν καλύπτεται από το νόμιμο συμβολαιογραφικό τύπο (ΑΚ 369, 1033). Στην περίπτωση αυτή έχουμε μερική ακυρότητα της καλυπτόμενης σύμβασης (ΑΚ 181) διότι η καλυπτόμενη είναι έγκυρη αλλά μόνο με το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Αν ο αγοραστής κατέβαλε μεγαλύτερο τίμημα από το αναγραφόμενο έχει αξίωση από αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΑΚ 904) μόνο για το μέρος που υπερβαίνει την αγοραία αξία του ακινήτου. Αν το υπερβάλλον δεν έχει καταβληθεί, ο πωλητής δεν έχει αξίωση για την καταβολή του.