ΑΠΑΝΤΗΜΕΝΟ ΘΕΜΑ ΚΑΤΑΤΑΚΤΗΡΙΩΝ ΕΞΕΤΑΣΕΩΝ ΑΣΤΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ ΝΟΜΙΚΗΣ ΑΘΗΝΩΝ 2019-2020

Ο Α αποκτά από τον Π την κυριότητα ενός καταστήματος έναντι τιμήματος 150.000 ευρώ.  Ο A προβαίνει στην συναλλαγή αυτή διότι έχει την εντύπωση ότι κοντά στο κατάστημα πρόκειται στα προσεχή έτη να διέλθει γραμμή του μετρό,  με αποτέλεσμα να αυξηθεί η εμπορική κίνηση του καταστήματος.  Εντούτοις, όταν το Νοέμβριο του 2019 το Υπουργείο ανακοινώνει τον προγραμματισμό της κατασκευής του μετρό, η εντύπωση του Α δεν επιβεβαιώνεται.

Ερωτάται:

A. Πόσες και τι είδους δικαιοπραξίες συνήψε ο Α για να αποκτήσει την κυριότητα; Είναι οι δικαιοπραξίες αυτές τυπικές ή άτυπες;

Β.  Μπορεί ο Α να αποδεσμευτεί από την συναλλαγή;

Γ. Μεταβάλλεται η απάντησή σας εάν υποτεθεί ότι ο Π είχε διαβεβαιώσει τον Α το 2015 ότι σύμφωνα με πληροφορίες που έχει από ανώτερα στελέχη του υπουργείου η κατασκευή σταθμού του μετρό κοντά στο κατάστημα είναι βέβαιη;

Δ. Με ποιον τρόπο θα μπορούσε ο Α εφόσον δεν ήταν βέβαιος για τη διέλευση της γραμμής του μετρό να συνδέσει την αγορά του ακινήτου με την τελική απόφαση του υπουργείου;

Απαντήσεις:

Α. Για να αποκτήσει την κυριότητα του καταστήματος πρέπει να καταρτισθούν δύο δικαιοπραξίες συνολικά: η υποσχετική δικαιοπραξία της πωλήσεως (ΑΚ 513) και η εκποιητική δικαιοπραξία της μεταβιβάσεως ακινήτου (ΑΚ 1033). Επειδή η μεταβίβαση είναι αιτιώδης δικαιοπραξία (βλ. ΑΚ 1033 «για κάποια νόμιμη αιτία») θα πρέπει να υφίσταται έγκυρη πώληση για να είναι έγκυρη και η μεταβίβαση. Τόσο η πώληση (ΑΚ 369) όσο και η μεταβίβαση (ΑΚ 1033) είναι τυπικές δικαιοπραξίες και πρέπει να περιβληθούν τον συμβολαιογραφικό τύπο, ενώ επιπλέον το συμβόλαιο της μεταβίβασης πρέπει να μεταγραφεί (όρος του ενεργού της μεταβίβασης).

Β. Σύμφωνα με τα αρ. 140 επ. του ΑΚ όποιος κατήρτισε δικαιοπραξία από ουσιώδη πλάνη έχει δικαίωμα να ζητήσει την ακύρωση της δικαιοπραξίας με αγωγή (ή ένσταση) ώστε με την έκδοση της διαπλαστικής δικαστικής απόφασης να καταστεί αναδρομικά άκυρη (ΑΚ 154, 184). Βασική προϋπόθεση του δικαιώματος ακύρωσης είναι η ύπαρξη ουσιώδους πλάνης. Η δε πλάνη θεωρείται ουσιώδης, εάν αναφέρεται σε σημείο τόσο σπουδαίο για τη δικαιοπραξία, ώστε, αν το πρόσωπο γνώριζε την πραγματική κατάσταση, δεν θα επιχειρούσε τη δικαιοπραξία (ΑΚ 141). Ο νόμος όμως αποκλείει την ακύρωση όταν η πλάνη οφείλεται αποκλειστικά στα παραγωγικά αίτια της βουλήσεως (ΑΚ 143), δηλαδή όταν η πλάνη εντοπίζεται στη βούληση, ως αποτέλεσμα εσφαλμένης γνώσης της πραγματικότητας. Εν προκειμένω, η πλάνη του Α αφορά αποκλειστικά στα παραγωγικά αίτια της βουλήσεως, διότι στηρίζει τη βούλησή του σε μια πρόβλεψη, σε μια μελλοντική εκτίμηση και ο νόμος θέλει να αποκλείσει την ακύρωση σε τέτοιες περιπτώσεις, διότι θα κλονιζόταν η ασφάλεια των συναλλαγών. Πρέπει ωστόσο να ερευνήσουμε τυχόν συνδρομή της εξαιρετικής περίπτωσης της ΑΚ 142 που προβλέπει δυνατότητα ακύρωσης της δικαιοπραξίας ακόμη καίτοι αυτή αναφέρεται στα παραγωγικά αίτια της βούλησης, όταν η πλάνη αναφέρεται σε ιδιότητες του πωλουμένου πράγματος. Εν προκειμένω, η πλάνη δεν αφορά σε υφιστάμενη ιδιότητα του πράγματος, αλλά σε μελλοντική ιδιότητα και δεν συνάγεται από το πρακτικό ότι τα μέρη είχαν ανάγει το ζήτημα της κατασκευής σταθμού του μετρό ως καθοριστικό της σύμβασης είτε κατά τις διαπραγματεύσεις είτε κατά την ίδια τη σύναψη της σύμβασης, ούτε κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη μπορεί να θεωρηθεί δίκαιη η ακύρωση όταν δεν εκπληρώνονται οι προσδοκίες των συμβαλλομένων. Συνεπώς, η πλάνη εν προκειμένω δεν θεωρείται ουσιώδης και  δεν μπορεί να ακυρωθεί η δικαιοπραξία λόγω πλάνης.

Γ. Εδώ, λόγω μη σχετικής αναφοράς του πρακτικού, θα πρέπει να διακρίνουμε δύο περιπτώσεις:

1) την περίπτωση που ο Π δολίως (εκ προθέσεως) παραπλάνησε τον Α παρουσιάζοντας ψευδώς ότι είναι βέβαιη η κατασκευή σταθμού του μετρό και 2) την περίπτωση που και ο ίδιος ο Π πεπλανημένα πίστευε ότι θα κατασκευασθεί ο σταθμός του μετρό και δεν είχε δόλο.

Στην πρώτη περίπτωση, επειδή η συνδρομή απάτης απαιτεί τουλάχιστον ενδεχόμενο δόλο του,  θα συντρέχει περίπτωση απάτης και η δικαιοπραξία θα είναι ακυρώσιμη σε κάθε περίπτωση, ακόμη και αν η πλάνη του εξαπατηθέντος δεν αναφέρεται σε ουσιώδες σημείο της δικαιοπραξίας (ΑΚ 147). Σε αυτή την περίπτωση ο εξαπατηθείς δικαιούται εκτός από την ακύρωση να ζητήσει και αποζημίωση για την προκληθείσα ζημία (ΑΚ 149).

Στην δεύτερη περίπτωση, εάν δηλαδή και ο Π πίστευε βάσει διαβεβαιώσεων τρίτων ότι η κατασκευή σταθμού του μετρό θα πραγματοποιηθεί, δεν υφίσταται απάτη και η πώληση μπορεί να ακυρωθεί λόγω ουσιώδους πλάνης αναφερόμενης σε ιδιότητες του πράγματος κατά την έννοια της ΑΚ 142, αφού με βάση τη συμφωνία των μερών σε αυτήν την περίπτωση κρίνεται ιδιαίτερα σημαντικό το στοιχείο της κατασκευής του μετρό για την όλη δικαιοπραξία.

Δ. Ο Α θα μπορούσε να εξασφαλιστεί ζητώντας να τεθεί στην σύμβαση διαλυτική αίρεση (ΑΚ 202), δηλαδή όρο που θα καθιστά εκ των υστέρων και αναδρομικά άκυρες τόσο την πώληση όσο και την μεταβίβαση του καταστήματος, εφόσον η τελική απόφαση του υπουργείου δεν προέβλεπε κατασκευή σταθμού του μετρό πλησίον του καταστήματος. Δεν θα ήταν αδύνατη και η προσθήκη αναβλητικής αίρεσης, αν και δεν ενδείκνυται εν προκειμένω όσο η διαλυτική αίρεση, δηλαδή να εξαρτηθεί το αποτέλεσμα της δικαιοπραξίας από την κατασκευή του μετρό, χωρίς να παράγει αποτελέσματα μέχρι την τελική, θετική απόφαση του υπουργείου (ΑΚ 201).

 (επιμέλεια Λευτέρης Αθανασόπουλος)