ΣΟΣ ΠΡΟΣΥΜΦΩΝΟ ΑΚ 166 ΣΕ ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Στα πρακτικά θέματα του Αστικού Δικαίου Γενικές Αρχές θα συναντήσουμε το προσύμφωνο που προβλέπει το ΑΚ 166 ΜΟΝΟ στην πώληση ακινήτου (ΑΚ 513 - πώληση, ΑΚ 1033 - μεταβίβαση ακινήτου, ΑΚ 369 - τηρείται συμβολαιογραφικός τύπος σε εμπράγματες δικαιοπραξίες). Στις συναλλαγές ενδέχεται οι ενδιαφερόμενοι να μην μπορούν να συνάψουν σε μια ορισμένη χρονική στιγμή την κύρια σύμβαση (για διάφορους λόγους πχ οικονομικούς, νομικούς κλπ) πλην όμως επιθυμούν δέσμευση για τη μελλοντική της κατάρτιση. Σε αυτές τις περιπτώσεις τα μέρη συνάπτουν μία προσύμβαση, η οποία ονομάζεται προσύμφωνο.

Προσύμφωνο λοιπόν είναι η σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να καταρτίσουν στο μέλλον την οριστική σύμβαση (ΑΚ 166). Στο προσύμφωνο θα πρέπει να προσδιορίζεται με σαφήνεια η οριστική σύμβαση που πρόκειται να συναφθεί. Πρέπει λοιπόν να περιλαμβάνονται τα ουσιώδη στοιχεία της οριστικής σύμβασης.

Είδη προσυμφώνου:

(α) Μονομερώς δεσμευτικό προσύμφωνο όπου το ένα μέρος αναλαμβάνει την υποχρέωση για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης.

(β) Αμφιμερώς δεσμευτικό προσύμφωνο όπου και τα δύο μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση, για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης.

(γ) Προσύμφωνο υπέρ τρίτου: στο προσύμφωνο αυτό μπορεί να αναφέρεται τόσο σε σύμβαση που θα καταρτισθεί μεταξύ των μερών, όσο και σε σύμβαση που θα καταρτισθεί με τρίτον (ΑΚ 410).

Το προσύμφωνο υποβάλλεται στον τύπο, (ΑΚ 158, 159) ο οποίος απαιτείται για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, στην προκειμένη περίπτωση της πώλησης ακινήτου θα έχουμε κατά σειρά τα άρθρα 166, 513, 369 ΑΚ. Το προσύμφωνο δεν μεταγράφεται διότι δεν επέρχεται εμπράγματη μεταβολή αλλά αναλαμβάνεται η υποχρέωση της οριστικής υποσχετικής δικαιοπραξίας συνέπεια της οποίας είναι η κατάρτιση της εκποιητικής δικαιοπραξίας (ΑΚ 1033).

Ποιά ενδεχόμενα μπορούν να συμβούν μετά την κατάρτιση του προσυμφώνου:

(α) Το ένα συμβαλλόμενο μέρος να αθετήσει την υποχρέωσή του (ΑΚ 335, 362, 380) για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης και το άλλο μέρος μπορεί να ζητήσει είτε τη σύμπραξη του αντισυμβαλλόμενου στην κατάρτιση της σύμβασης με αγωγή καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως (άρθρο 949 Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας) είτε αποζημίωση σύμφωνα με τις διατάξεις της ενδοσυμβατικής ευθύνης (383, 385 ΑΚ). Όταν η απόφαση επί της αγωγής περί καταδίκης σε δήλωση βούλησης τελεσιδικήσει θεωρείται κατά πλάσμα δικαίου ότι έλαβε χώρα η δήλωση βουλήσης του εναγόμενου για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης και αν ο ενάγων δηλώσει ότι την αποδέχεται (προβαίνοντας και στη μεταγραφή του ακινήτου) επέρχεται η κατάρτιση της οριστικής σύμβασης.

(β) Αν δεν αναφέρονται επαρκώς τα ουδιώδη στοιχεία της οριστικής σύμβασης, το προσύμφωνο είναι άκυρο και δεν υπάρχει υποχρέωση από τα μέρη για κατάρτιση οριστικής σύμβασης. Αν όμως αυτή καταρτιστεί τότε είναι ισχυρή γιατί το προσύμφωνο δεν αποτελεί τη νόμιμη αιτία της κύριας σύμβασης.

(γ) Να συμφωνηθεί από τα δύο μέρη να καταρτιστεί η οριστική σύμβαση μόνο από το ένα μέρος (ΑΚ 235). Η αυτοσύμβαση στην περίπτωση αυτή είναι δυνατή και ισχυρή και η σύμβαση είναι έγκυρη.

Παράδειγμα:

Κατά τις διαπραγματεύσεις  για την πώληση ακινήτου (ΑΚ 513, 1033, 369) ο υποψήφιος αγοραστής Α χρειάζεται χρόνο για να ελέγξει τους τίτλους ή να συγκεντρώσει το τίμημα, ενώ συγχρόνως επιθυμεί να διασφαλίσει ότι ο πωλητής Π δεν θα πωλήσει το ακίνητο σε άλλον.

Υπογράφουν λοιπόν ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο (ΑΚ 166, 513, 369) με το οποίο συμφωνούν οι Α και Π ότι σε δύο μήνες θα υπογράψουν την οριστική σύμβαση. Αν ο πωλητής Π δεν εμφανιστεί ο αγοραστής Α μπορεί να επιδιώξει δικαστικά την αξίωσή του από το προσύμφωνο, ζητώντας καταδίκη σε δήλωση βούλησης του πωλητή Π. Αν η απόφαση τελεσιδικήσει και ο αγοραστής Α αποδεκτεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο τη δήλωση του πωλητή Π με τη μεταγραφή της τελεσίδικης απόφασης και του συμβολαίου περί αποδοχής καταρτίζεται η οριστική σύμβαση της πώλησης του ακινήτου (ΑΚ 1033).

Θα μπορούσαν επιπλέον, να υπογράψουν στο προσύμφωνο και τη συμφωνία ότι η οριστική σύμβαση θα καταρτιστεί μετά από δύο μήνες μόνο από τον αγοραστή Α καθώς ο πωλητής Π θα λείπει στο εξωτερικό (ΑΚ 235 - περίπτωση αυτοσύμβασης).

Διατάξεις:

ΑΚ : 158, 159, 166, 235, 335, 362, 380, 369, 1033