Παρασκευή, 8 Αυγούστου 2014

ΠΡΑΚΤΙΚΟ ΕΥΘΥΝΗΣ ΑΠΟ ΔΙΑΠΡΑΓΜΑΤΕΥΣΕΙΣ - ΣΥΜΦΩΝΟΥ ΠΡΟΑΙΡΕΣΕΩΣ - ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΠΡΟΑΙΡΕΣΕΩΣ

Ο Παπαπέτρου, χρόνια δικηγόρος της επαρχίας, αποφασίζει να μετακομίσει στην Αθήνα και διαπραγματεύεται τη μίσθωση ενός γραφείου επί της οδού Σόλωνος ώστε να στεγάσει το δικηγορικό του γραφείο το οποίο μεταφέρεται.

Ο Αντωνίου ιδιοικτήτης του γραφείου επί της Σόλωνος προσφέρεται ακόμα και να του το πουλήσει γιατί λόγω της κρίσης θέλει να ξεφορτωθεί ένα τόσο ακριβό ακίνητο που του επιφέρει και μεγάλους φόρους ακινήτων.

Ο Παπαπέτρου του λέει ότι θα το μισθώσει πρώτα και αν όλα πάνε καλά σε εύλογο διάστημα θα προβεί και στην αγορά του εν λόγω ακινήτου. 

Τελικά, ο Αντωνίου τον διαβεβαιώνει ότι όποτε θελήσει μπορεί να αγοράσει το ακίνητο.

Ερωτάται:

1. Πως εξασφαλίζεται ο Παπαπέτρου ότι ο Αντωνίου δεν θα αλλάξει γνώμη αργότερα;
2. Αν λίγο μετά τη διαβεβαίωση του Αντωνίου προς τον Παπαπέτρου, ότι θα του εκμισθώσει το γραφείο, δεχτεί προσφορά αγοραπωλησίας του γραφείου από τον Γρηγορίου, πως προστατεύεται ο Παπαπέτρου και σε ποια έκταση, αν εκτός από τα έξοδα μετακίνησής του και διαπραγμάτευσης με τον Αντωνίου, έχει απορρίψει ευνοϊκότερη πρόταση άλλου ιδιοκτήτη της περιοχής;

----------------------------------------
Απάντηση:

1. Ο στόχος του Παπαπέτρου μπορεί να επιτευχθεί με την κατάρτιση συμφώνου προαιρέσεως. Το σύμφωνο προαιρέσεως αποτελεί μια προπαρασκευαστική σύμβαση, η οποία δεν ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα και με την οποία παρέχεται στον ένα από τους δύο συμβαλλομένους η εξουσία (διαπλαστικό δικαίωμα) να επιφέρει την κατάρτιση της κύριας σύμβασης (ενοχικής ή εμπράγματης) με μόνη τη δήλωσή του.Η εξουσία αυτή ονομάζεται δικαίωμα προαιρέσεως.
Παράλληλα, ο αντισυμβαλλόμενος δεσμεύεται βάσει του συμφώνου προαιρέσεως να επιτρέψει τη μελλοντική επέμβαση στη νομική του σφαίρα με τη σύναψη της κύριας σύμβασης.
Το σύμφωνο προαιρέσεως εξυπηρετεί ιδιαίτερα τον Παπαπέτρου ο οποίος ενδιαφέρεται μεν για την κατάρτιση της συγκεκριμένης (κύριας) σύμβασης, αλλά επιθυμεί να παρέλθει ορισμένο χρονικό διάστημα, προτού δεσμευτεί οριστικώς.  Στον ενδιάμεσο χρόνο θα διαπιστώσει αν η οικονομική του κατάσταση και η πορεία του δικηγορικού του γραφείου ή οι συνθήκες της αγοράς, του επιτρέπουν να προβεί σε μια τέτοια αγορά. 
Εάν η επιδιωκόμενη κύρια σύμβαση υπόκειται κατά τον νόμο σε τύπο (πώληση και μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου: ΑΚ 158, 369, 1033), η τήρηση τύπου είναι αναγκαία τόσο για το σύμφωνο προαιρέσεως (ανάλογη εφαρμογή ΑΚ 166) όσο και για τη  μονομερή δήλωση με την οποία θα ασκηθεί το δικαίωμα προαιρέσεως. Διότι και οι δύο αυτές δικαιοπραξίες συναπαρτίζουν τη σύμβαση της ΑΚ 1033.
Εν προκειμένω, οι Αντωνίου και Παπαπέτρου μπορούν να συμφωνήσουν την κατάρτιση πολυετούς μίσθωσης (πχ εννέα ετών) με ταυτόχρονη παραχώρηση στον Παπαπέτρου του δικαιώματος να αγοράσει το γραφείο μέσα στο τελευταίο εξάμηνο διάρκειας της μίσθωσης με μονομερή δήλωσή του και αφού καταβάλλει στον Αντωνίου το συμφωνημένο τίμημα.  Στην περίπτωση αυτή πρέπει η σύμβαση της μίσθωσης, η οποία εμπεριέχει το σύμφωνο προαιρέσεως για την αγορά ακινήτου, να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Το ίδιο ισχύει και για τη μονομερή δήλωση του Παπαπέτρου περί ασκήσεως του δικαιώματος προαιρέσεως, δεδομένου ότι και οι δύο αυτές πράξεις συγκροτούν τη σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης ακινήτου (ΑΚ 369, 513, 1033). Με τη μεταγραφή αυτών των δύο συμβολαιογραφικών εγγραφών (ΑΚ 1192 αρ 1) θα μεταβιβασθεί η κυριότητα του γραφείου από τον Αντωνίου στον Παπαπέτρου.

2. Με την έναρξη των διαπραγματεύσεων δημιουργείται μια οιονεί συμβατική σχέση εμπιστοσύνης, η οποία υποχρεώνει τους μετέχοντες σε αυτή να τηρούν μια καλόπιστη και σύμφωνη με τα συναλλακτικά ήθη συμπεριφορά.
Η υπαίτια παράβαση της υποχρεώσης αυτής δημιουργεί ευθύνη προς αποκατάσταση της ζημιάς που υπέστη το άλλο μέρος. Η ευθύνη αυτή ονομάζεται ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις ή προσυμβατική ευθύνη και βρίσκει θεμελιώση στις ΑΚ 197-198.
Προϋποθέσεις της ευθύνης από διαπραγματεύσεις είναι α) η ύπαρξη σταδίου διαπραγματεύσεων β) η αντισυναλλακτική συμπεριφορά του ζημιώσαντος γ) η υπαιτιότητά του δ) η επέλευση ζημιάς και ε) η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας ανάμεσα στον νόμιμο λόγο ευθύνης, δηλαδή στην υπαίτια αντισυναλλακτική συμπεριφορά και στη ζημία. 
Όταν συντρέχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, ο ζημιωθείς δικαιούται να ζητήσει ότι θα είχε εάν δεν λάμβανε χώρα η αντισυναλλακτική συμπεριφορά του ζημιώσαντος. Η αποζημίωση δηλαδή καταλαμβάνει τόσο τη θετική ζημιά (πχ τις δαπάνες  του Παπαπέτρου για μετακινήσεις και διαπραγματεύσεις με Αντωνίου) όσο και το διαφυγόν κέρδος (πχ τη ζημιά που υπέστη ο ζημιωθείς από το ότι -υπολογιζίζοντας στη σύμβαση που ματαιώθηκε- αποποιήθηκε την πρόταση για κατάρτιση άλλης σύμβασης.
Με βάση τα παραπάνω, ο Αντωνίου υπέχει ευθύνη από διαπραγματεύσεις, διότι, ενώ διαβεβαίωνε τον Παπαπέτρου με τον οποίο διαπραγματευόταν τη μίσθωση ή πώληση του γραφείου για την τελική κατάρτιση της σύμβασης, αθέτησε υπαίτια την υπόσχεσή του προκαλώντας ζημιά στον Παπαπέτρου, ο οποίο όχι μόνο δεν έγινε μισθωτής του γραφείου, αλλά απώλεσε και ευνοϊκότερη προφορά τρίτου ιδιοκτήτη γραφείου.
Δικαιούται ως εκ τούτου ο Παπαπέτρου να ζητήσει αποκατάσταση των ζημιών που υπέστη, δηλαδή την ανόρθωση της θετικής του ζημιάς (πχ έξοδα μετακίνησης) και το διαφυγόν κέρδος (πχ από την αποποίηση της προσφοράς τρίτου ιδιοκτήτη γραφείου).

(οι απαντήσεις είναι από μελέτη βιβλίων Γεωργιάδη)

Δεν υπάρχουν σχόλια: